【原创】“远东国际城北区环境品质的现状和整改建议 文/钧翔 2008年6月18日

环境品质是商业物业管理的重要内容，也是招商和运营管理得以顺利开展的基础，更是树立和影响商业地产品牌形象的主要因素。

目前远东国际城北区周边环境品质不容乐观，主要表现在卫生的脏乱和物品的杂乱无序摆放、交通和治安秩序管理不够规范、图文导示系统缺失等三大现象。

一、卫生环境品质不好的原因有：

1、远东市场的影响。如快餐店的卫生较差，客人扔的纸屑满地都是，泔水倒放时溅到外墙柱子上，柱子粘上了一层黑黑的油垢；再如现场家禽宰杀，羽毛和脏水也散落在四周，产生难闻的臭味；等等。

2、叮叮娱乐城的影响。该娱乐城24小时营业，每到夜深人静的时候，在娱乐城玩乐的人员就会到处大小便，把周围的卫生弄得很差。

3、游客乱丢乱吐的影响。由于没有严格的卫生管理措施，进入北区的游客，不管是消费者还是游玩者，乱丢乱吐现象比较严重。

4、商家装修管理不到位。部分业主自主租赁的商铺在进行装修时，装修材料和废弃物乱丢乱放，不按要求进行清理。

5、经营户的卫生意识淡薄。一些经营户把商品废弃包装等随意堆放在门口。

6、除垃圾箱外，整个北区没有提供在经营场所外的供歇业期间使用的公共卫生设施，致一些进入北区的游客找不到公共卫生设施。

7、卫生管理制度不完善也是环境卫生品质不好的重要原因。比如，对商铺的卫生标准、垃圾处理办法和程序、垃圾乱丢乱放的处理办法等，都没有相应的管理制度。

二、交通和治安秩序管理不规范的表现有：

1、远东市场和新天地商业广场周边车辆乱停乱放现象较普遍，车辆不但停放在骑楼过道上，还停放在道路上，横七竖八的显得杂乱无章。

2、车辆的出入口以及在北区内的运行方向和路线没有明确的指向规划，导致车辆在区内的无序行使，成为交通事故的发生隐患。

3、有不少租户投诉所租赁商铺的卷闸门被踢被踹，也发生过商品被盗和营业员被骚扰的情况，使租户对北区内的治安环境产生担忧。

三、物品摆放杂乱无序的表现

1、远东市场周边的一些商铺把货物堆放到过道；

2、远东市场周边商铺占道经营现象也比较普遍；

上述现象不但严重影响骑楼步行通道的使用，更严重影响整个商业区的环境品质和人流的通畅。

四、整个北区目前没有图文导示系统，各大入口没有，主要通道没有，平面的没有，立体的也没有，北区的功能区划也没有一个广泛告知的标识，这使进入北区的人流的流动带有盲目性和随意性，不利于引导目的性强的消费者到达目标商业区域。

五、对提升北区环境品质的建议

1、对卫生管理的建议。

1）完善北区商业物业的卫生管制度。建议由物业管理部门根据国家有关规定制定；

2）以《卫生公约》的形式制定卫生行为规范，规范租户的卫生行为。

3）划分租户负责的公共卫生区域，实行租户门前卫生三包制度。

4）设立卫生监督员或监督岗，实行分片包干制度进行卫生监管。

5）制度中明确卫生管理奖惩办法，树立卫生标兵予以奖励，处罚卫生管理后进者。

6）通过开展创卫活动进行一次卫生大清理，还原北区的清洁卫生面貌，之后通过制度落实和监管保持。

7）完善租户的装修管理制度，加强商铺装修监管，杜绝装修垃圾的污染。

8）与市场管理所协调，督促其按卫生管理制度整顿管理市场周边环境卫生，并加强监督。

其间，必须深入动员和宣传，形成了良好的创建卫生环境的氛围，同时要抓住关键，严格执法，对违反卫生管理制度的现象和人员进行责任追究，还要树立典型，以好带差，全面稳步推进北区卫生品质的改善。

2、对交通和治安环境管理的建议

1）对商业停车场进行规划，规范车辆的停放；

2）对进入北区内部的车辆的行车方向和路线进行规划，使车辆在区内有序行驶，尽可能防止交通隐患的产生；

3）在做好停车位和行车路线规划的基础上，完善北区内的交通管理制度，用制度管好交通。

4）对有条件收费的停车场实行收费停车和其他方式的有偿停车，提高停车位的使用效率。

3、对乱摆乱放的管理建议

1）完善商铺的物品摆放管理制度，并以《文明经营守则》的方式公布，规范经营户的经营行为。

2）制度中明确管理奖惩办法，奖励支持配合管理的经营户，处罚不文明经营的经营户。

本项工作需由商管和物管协调，结合进卫生管理的有关制度中体现。

4、建立整体区域且涵盖内部、外部、平面、立体的图文导示系统，以体现公司文明、科学的管理方式和理念，树立远东国际以人为本的商业物业管理形象。

六、目前已经进行的工作

1、商业经营管理有限公司进行了停车位的规划工作，规划图纸已经完成，管理规范文案也已出台，将在修改后呈有关领导和部门审定。

2、商业经营管理有限公司也已计划了图文导示系统的规划设计工作，规划已经完成，但找过几家广告公司都无法胜任设计工作，目前正在积极寻找新的合作公司。

（一）招商部的职责：

1、进行市场调研，收集商业情报，并在市场调查和商业情报成果的基础上编制出商业规划方案；

2、收集、获取商家/品牌资源，建立商家/品牌档案，分析并确定目标商家/品牌，研究并提出经营模式，形成各业种和业态主力商家/品牌、辅助商家/品牌、补充商家/品牌的组合方案；

3、编制招商资料，制定并执行长、中、短期招商策略和优惠政策；

4、制定并实施长、中、短期的招商计划；

5、制定并实施签约商家/品牌的进场、筹备、开业方案。

6、制定并实施商业运营管理方案。

（二）招商部的人员配置（最少编制）：1、部门主管一名；2、招商代表一名；3、商业运营管理员一名。

（三）招商部岗位职责划分

1、招商部部门主管的岗位职责：

（1）、组建、完善招商部门；　

（2）、组织建设（制订）招商管理制度；　

（3）、组织开展市场调查、商家和品牌资料收集、商业情报获取等资源管理工作，并形成成果；　

（4）、组织编制和实施招商部的各项工作计划；

（5）、组织制订和实施各种招商方案；　

（6）、组织开展招商的广告、宣传、策划工作；　

（7）、组织执行召开各种招商会；　

（8）、组织并执行各种招商谈判与签约；　

（9）、组织拓展各种招商渠道；

（10）、组织制订商业运营管理方案并实施商业运营管理。

2、招商代表的岗位职责(根据部门分工和主管的指令)：

（1）、执行市场调查和情报收集方案；

（2）、执行招商方案和招商策划、宣传方案；

（3）、执行商家和品牌的开发、拜访、接洽、谈判等具体事务；

（4）、执行签约商家的进场、筹备、开业方案；

（5）、拟订招商各种招商手册、函件、传真、协议、合约等文字资料；

（6）、主管交办的其他事项；

3、商业运营管理员的岗位职责

（1）、具体执行商业运营管理方案。

（2）、招商部内部事务的管理。

（3）、商业机要管理；包括：市场调查成果的整理、建档、管理；商家/品牌成果的整理、建档、管理；进驻商家及其品牌资源等资料的的整理、建档、管理等。

（4）、公司网站招商板块的管理；

（5）、主管交办的其他事务；

（四）必备的办公设施：

1、专用招商电话：招商部门和租户、商家进行沟通的桥梁和渠道。

2、能上网的网络条件：网络有海量的商业信息，包括商家资源、品牌资源，是招商部的眼睛。同时，招商部通过网络可以把招商信息发布到全国各地，对甄选目标商家，提高招商质量和商家/品牌档次有重大帮助，是招商部的喉舌。

3、电脑。

4、与策划部共用下列设备：幻灯播放设备、照相设备、其他展示和推介设备，用于各种招商说明会、推介会、展示会等。

二、【市场调查和商业情报搜集的重要性】

⑴市场调查：商业地产项目决定其商业属性，必须在商言商，那就要求招商部门和人员有商业意识，并应当时时身处市场，能较为准确地把握市场的脉搏。这需要招商人员善于利用各种场合、时间、方式、手段进行市场调查，收集市场信息，尽可能掌握市场的第一手资料，力求在招商实战和后期的商业运营管理中有的放矢，在竞争中最大化地增加自己的胜算。

⑵商业情报搜集：市场调查是一种可公开进行的调查活动，所获得的信息是可以公布的，商业情报搜集则是竞争性的隐秘活动，所获得的信息在一定阶段内是必须进行保密的，商业情报可以通过市调获得，但主要是通过商业间谍活动获得。应该尽可能地获取竞争对手的项目规划、业态规划、商家资源、商业模式和招商方案，使我们的工作可有针对性的开展。商业情报对制定和调整商业规划有重要意义。

⑶商业信息和情报的获取手段包括：1、网络搜索，2、市场调查，3、媒体和官方信息其他，4、情报购买，5、形式的调查。

⑷本地商业信息或情报必须特别注意竞争对手的商业情报，主要商业街区的商情变化。

⑸商业信息或情报的一般内容：设计理念和定位，商业规划和定位，商业模式，经营策略，招商方案和进程安排，业种及比例，主力业种的情况，其他及配套业种情况，租赁方式和租金水平，交通情况（公共交通、停车），地段评价，品牌资源，主力店情况，目标消费群等。

⑹商业信息和情报必须建立档案，对需要保密的商业情报必须特别保管。

三、【获取商家/品牌资源，建立商家/品牌档案的重要性】

商家资源包括本地商家资源，区域商家资源，全国性商家资源，国际性商家资源，竞争对手的商家资源。

⑴商家/品牌资源通过以下渠道的获得：网络搜索，市场调查，公关交际，官方信息，媒体信息，挖掘争夺及其他调查手段等。

⑵品牌资源：品牌资源和商家资源是不同的两个概念，一个商家可能同时拥有多个品牌，也可能只专注于一个品牌。品牌资源是招商工作必备资源之一，读懂一个品牌，掌握其品牌语言，才有资格和这个品牌进行对话，也才有可能招到好的品牌。

⑶本地商家重点注意以下资源：在其他商业街区租期已满的商家；有动迁意向的商家；有转行意向的商家；有开分店意向的商家；新生的商家。

四、【招商资料】

必须准备以下招商资料：招商函，招商手册（文案和图片），幻灯片，视频，专案招商资料，招贴，海报，电话咨询的标准回复语等等。所有资料的编制和完善需要另行推进。

五、【招商信息的发布】

通过各种渠道发布招商信息，主要的发布渠道有：公司网站、互联网、各种商业活动、推介会、说明会、短信、招贴等。

六、【招商形式】

招商的主要策略是招大引小，通过商业氛围的营造聚集商业人气、消费人气和游览休闲人气。在做好这些工作的同时，还需要主动开展各种招商活动：

⑴本地招商：本地招商的重点对象是新生的、有动迁意向的、有转行意向的、有开分店意向的、设立分支机构等的商家，要通过市场调查和情报收集，及时获取上述信息，对适合公司招商要求的，主动上门进行商业推介。

⑵异地招商或全国招商：主要是针对我们项目的商业规划中，本地没有的业种和业态开展的招商活动。其中重点关注省级代理要向地市和县级扩充的商家，有商业或渠道布局需求的新生品牌。

⑶重点招商或专业招商：是针对主力店、重要品牌、以及专业市场开展的招商活动。

⑷专案招商：针对特定目标的招商活动。

七、【招商方式】

新闻发布会、项目推介会、招商说明会、专案招商小组，委托中介或机构招商、网络招商、各种招商函件传真邀约等。

八、【招商渠道】

新闻和大众媒体，全国或区域性招商大会，自主招商活动，专业人员，中介机构或各类商会，政府的招商活动，互联网，人脉关系等。

其中，公司网站需开辟招商板块，并能随时进行更新，使公司的各种信息得以最快速度最大程度的得到发布。

九、【实施招商的基本流程】

根据已经确定的商业规划，广泛收集符合招商条件的商家信息，进行整理、汇总 、筛选，挑选出明确目标，再针对不同的目标策划细节招商方案，进行询商、沟通、接触，与其中意向明确的商家开展推介、考察、洽谈等一系列的活动，最终达到招商目的。不同阶段的招商工作的流程如下：

1、基础性工作：商业规划设计（规划平面图\效果图）＞业态业种配置＞平面和竖向交通系统规划＞制定招商政策（租金价格、优惠政策、代理服务）＞编制设计各种招商文本＞规划招商流程

2、部门建设工作：招商人员招募＞招商人员培训＞招商部架构及职能规划＞招商部门职责规划＞招商人员绩效考核及奖惩制度的建立＞招商人员提成制度的建立

3、征寻阶段：寻找商家资源＞收搜商家资料 ＞整理商家资料＞进行商家筛选＞发出招商信息或邀请＞追踪和跟进＞收集整理反馈信息＞得出有意向商家和可争取商家名单。

4、推介阶段：进行商家意向分析＞召开招商会议确定主攻商家＞针对主攻商家策划招商方案＞对目标商家展开深入细致的项目推介和说明＞分析招商进程，修正招商策略＞形成明确意向

5、实质阶段：组成专案招商小组＞互相进行实地考察＞准备洽谈方案＞洽谈＞修正方案＞形成合约＞签约＞准备进场方案。

十、【商业运营管理】

租金回报是商业地产的一次开发，通过商业氛围营造，形成城市的核心商圈、商业地标和品牌，带动整个商业地产升值是二次开发，而商业运营管理就是能使整个地产升值的二次开发的过程。商家进驻后，通过与商家携手并进，对其运营进行监管和协助，使公司、租户、业主、消费者、投资人都达到自己的目标，才是成功。需另行制订详细方案。

十一、【重点部门的配合】

（1）【策划部门的配合】

1、配合策划实施招商的广告宣传方案；

2、配合策划执行招商发布会、推介会、说明会；

3、配合策划各进驻商家的开业大典（单项策划）

4、配合策划组织行业单项活动；

5、配合开展运营阶段所需要的各项活动的策划；

6、配合策划、设计、制作招商手册、招商说明图片、幻灯片等各种招商资料。

（2）【物业管理部门的配合】

配合在招商推介会、说明会等招商活动中，进行物业管理推介。在形成合约时就物管方面提出建议。在进场阶段，需配合进行清场、理顺水电等关系。

注：间接配合部门就不另作说明。

（3）【工程部门的配合】

在实地考察阶段需配合进行现场说明，比如建筑结构、水电、通道、承重、改建方案等，使商家更加详细地了解项目的细节优势。

【原创】听歌臆想之《好久不見》 钧翔/文 2008年3月17日
小奕从人力资源部出来，经过其他办公室的时候，他没和那些同事打招呼，径直走出了公司大门。小奕在大门停了下来，回头看看了这幢算得上是这个小城市的城市地标的建筑，回想起自己是何等踌躇满志地想在这家头号房地产公司大展拳脚，可是几个月下来，他发现自己无法和这个不懂商业又自以为是的老板合作，无法做他的招商总监。进入公司以来，招商部就只有小奕这个总监领着一个兵在工作，一个在家接电话，一个出去拉租户，完全没有一点商业运作的样子，在老板眼里，招商部只要能忽悠租户进来，能有租金收入就OK了，完全没有通过持续发展和运营管理，让地产得到二次开发而进一步升值的意识。经过痛苦的思考，他放弃了为家乡落后的商业作为一番的初衷，他决定离开。
可以休息了！小奕有点如释重负的感觉，又有点说不出的苦涩滋味在心头，他摇摇脑袋，似乎想把这一切的不愉快摇掉，然后上三轮车去了车站，想也没想就买了阳朔的车票，恰好有即上的票，小奕就要了。坐在车上，小奕轻轻地团上眼睛，陷入胡思乱想中，他总是感觉身边应该有一个人，她应该依偎在他身边，吃着她最喜欢的话梅，然后说着她那间西街小店的事。她身上那淡淡的少女体香熏得他有点陶醉，他微眯着眼睛，轻轻揽过她纤细的腰，把她柔软的身子贴紧在自己的体畔，另一只手握着她柔软的小手，就这样静静地坐着，坐着，直到她扭动身体了他才会放开，他知道这是她累了。他做这动作的时候，她就很乖巧地不说话，也不吃她的话梅了，就象只小猫一样的偎着他，依偎着，一动都不动。虽然他们都不说话，但他知道她想什么，她也一定知道他想什么，那就是，他们在共同地享受着甜蜜温馨的时光，是无言胜有言的灵魂交融。每次离开阳朔，他都会回味这似乎是千篇一律的情景，而每次的回味都让他那么幸福，那么甜蜜。
以前，她一有时间就从阳朔跑来看他，然后在周未他休息的时候大家一起回阳朔。他们习惯牵着手，然后晃动那牵着的手，在灯红如虹的西街上逛，看那些刻在石头上的东巴文字，看街头画家在女孩雪白的衣衫上画画，看手工精细的银器，看制蚕的巧手。他第一次到阳朔逛西街就是她带的，那晚他在朋友的酒吧看见这个苗条的女孩，女孩端庄的仪态和大大方方的自我介绍触动了他的心弦，在她回阳朔的时候，他就随她去一瞩传说中的西街风采。在西街里他总是迷失了自己和方向，痴迷地在那些亦商亦艺的一间间商铺之间穿梭，好象那些商铺里有他千寻百觅的倩影。西街给了他很多灵感，西街的古风让他追忆清砖汉瓦，西湾街的活力令他憧憬西方的浪漫。西街上的石板，石板旁的白粉墙，白粉墙上的小青瓦、吊阳台，都让他意趣盎然，灵光无限，到了西街他就总能悟到一些什么。
最重要的是，在西街，在那间不太显眼的咖啡店里，他吻了她，吻得她的脸红得象苹果，娇艳欲滴，然后羞涩地把整个脑袋埋进他的胸膛。他拿出荷包，那里面的她笑得甜中带涩，那是他吻她的那天，他和她有漓江河畔的大树下的合影，可惜已成绝版，那人儿已经不是他的了。当初她一反平日的矜持和涵养，极力反对他去那家房地产公司任招商总监，说那是没有希望的选择，是浪漫青春的选择，她不相信一个完全不懂商业的老板能做好商业地产，她请求他来阳朔和她在一起。他不能忍受家乡的建设者被她这样说道，同样不能忍受她轻视他的选择，他去了做招商总监，或许，总监的名头比西街的小店更有吸引力吧。他有点感慨，她怎么就那么准确地预见了他今天这样的结局？
独自走在西街上，他有点怅然，西街还是那条西街，那些工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒吧、中国功夫馆，他都再熟悉不过了。分手只有几个月，这一切都没来得及改变，唯一改变的是他不再牵着她的手，她也不再随着他迷失，也不会再把他从迷失中唤醒。才几个月呀？四个月而已，小奕却觉得好久好久了。小奕突然停下了脚步，那间咖啡店就在眼前，空气中都弥漫着淡淡的咖啡芳香，就在这样的芳香中，那张靠街的桌子旁，他吻了她，把满口的来自牙买加蓝山的芳香送入她的口中。小奕的心突然怦怦直跳：她，会出现吗？她出现的话我该怎么办？就挥挥手说一声：好久不见么？

附：《好久不見》歌词/演唱：陈奕迅
曲: 陈小霞
词: 施立

我来到　你的城市　走过你来时的路
想像着　没我的日子　你是怎样的孤独

拿着你　给的照片　熟悉的那一条街
只是没了你的画面　我们回不到那天

你会不会忽然的出现
在街角的咖啡店
我会带着笑脸　挥手寒喧
和你 坐着聊聊天

我多麽想和你见一面
看看你最近改变
不再去说从前　只是寒喧
对你说一句　只是说一句　好久不见

拿着你　给的照片　熟悉的那一条街
只是没了你的画面　我们回不到那天

你会不会忽然的出现
在街角的咖啡店
我会带着笑脸　挥手寒喧
和你 坐着聊聊天

【原创】新天地商业广场的商业现状及招商思路 文/钧翔 2008年3月10日

第一、租金水平分析

一、周边的商业街区的租金水平

1、向阳路凭着十多年营造起来的商业氛围，以及租户用心血稳定下的客户群，还有得天独厚的交通优势形成的人流，再加上灵峰广场的引力，沿路临街商铺的租金为3000-4000元/月的租金，租户另需要承担高达30000-60000元/年的转让费，是贺州租金最贵的商业街区。但租户的单品利润已呈下降趋势，租金水平正受到市区整体商业经营规模扩张的考验。

2、SL百货是贺州市首家购物中心，开街早而占先机，临向阳路而拥地利，公交便利而得客流优势，并有了几年的经营积累，品牌知名度已经打开，有相对稳定的客户群。但高比例扣点和频繁的大折扣促销使租户单品和整体利润下降甚至无利可图，租户的租金压力大。目前，SL内摊位的租金普遍减到600-1000元/月，单柜月租降了200元以上，扣点也从原来的20%调到了18%。

3、RYH商业步行街的租金有两种情况。首先是有相当部分的租户把整幢楼房租下，租金水平是2000元/月，租户再把楼上的房间出租，这样，租户实际要负担的租金水平是500元左右，勉强能维持商铺的经营。其次是单独租商铺的，租金水平1000/月左右，这样一来，有稳定客源的租户对这样的租金水平还能接受，没有稳定客源的租户就感到吃力，相当部分租户经营亏损，部分租户干脆停业，但没有出现明显的退租现象，普遍的心理是等开发商的公寓式酒店开业，希望以此产生转机。

4、灵峰南路广场一侧的门面，开街初的租金水平是3000元/月左右，现在的租金水平提高到了4000元/月，该街区不适合做服饰鲜花文具等业种，目前租户类型正更新为房地产中介等服务性业种和IT业种。

5、SL百货和百花苑临鞍山西路的商铺，开街初的租金水平在1200-1500元/月之间，有商家曾把租金提高到2800元/月左右，并加收30000元转让费进行转租，但没有新租户接租。现在的租金水平是2000元/月左右。

二、新天地广场租金水平分析

商铺租金的高低和整体项目的开发进程有关，和商圈的商业氛围营造有关，和贺州市的商业经营规模及商业格局有关。同时，还将受到贺州市区域经济运行形势和宏观经济经济运行形势的影响。远景上看，远东国际城新天地商业广场的租金完全应该达到甚至超过向阳路的水平，但要实现这样的租金水平还需要一个努力的过程。

1、目前，远东国际城先进的开发理念还没有得到整体的显现，在其城市中心、城市地标和商业地王的定位没有实现，商圈价值没有实质性形成之前，将产生两种租户。一是有实力看到远景的租户，这类租户正等待着分享远东国际城未来带给他们的辉煌。另一种是需要短期回报的租户，这类租户短期内就想实现他们所期望的商业利益，如果暖场期的租金水平不能让他们看到这样的希望，他们可能会选择暂时离场。

2、主力店LH超市进驻之后，因为不是原LH模式的复制而是在本地招商，其经营方式和手段，商品构成和价格与市内其他超市相似，没有形成差异性竞争力，管理和服务没有体现出LH这家全国第一零售商业品牌的水平，使市民对LH的真实性产生怀疑而抵触。远东LH超市主打的生鲜品类被泰兴复制，客源被进一步分流。另外，公共交通不够便利，超市内移动通讯覆盖不全，也影响到LH的客流量和顾客驻留时间。这些因素都使LH没有起到主力店应有的凝聚作用，直接影响了租户的信心。

新天地商业广场的商业规划还没完全落实，业种和业态组合尚未完善，没有形成核心凝聚力。目前，广场只有LH超市一家超市、金龙寨和麦肯姆两家特色餐馆，全友一家家俱超市，而符合社会精英和中产阶层进行消费、娱乐、休闲、健身、社交和商务活动的业种还没配套，小的零售便民业种如24小时便利店、书店报刊零售点、花店、酒吧、茶庄、咖啡馆、不同经营风味的餐馆也没有配齐，加上原规划不能落实，使得广场流动和消费人群的收入、素质、性别和年龄结构趋于单一，人气一时难以提升，在这样的商业氛围里，租户一定会抱怨租金太高的。

3、在区域经济方面，由于贺州市城市总人口还没有明显增长，商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。全市商铺的总量已显得供大于求，商家的选择增多，成熟商家流向租金较低的商区，商铺出租业竞争日益激烈，对新天地广场的租金水平产生压制力。

4、在宏观经济形势上，人民币对内贬值和通货膨胀的日益突现使商家对经济发展前景的预期变得悲观，从紧的宏观调控政策和高企的物价指数在日益削减消费者的消费意愿，“东西贵”是消费者的切身体会，“生意难做”是商家的普遍感受，这对公司在07年前的宏观经济形势下制定的，已经基本到位的租金水平也是一个考验。

以上几个方面说明新天地商业广场现阶段的租金水平相对偏高，需要进行调整。必须看到，做为一个没有完成开发的新商圈，市场培育还需要一个过程，其商业形态也有一个升级过程。开发商要考虑的是用什么办法把这个过程做得最短最好。

第二、应急对策

一、低租金培养市场，谋求长远发展

为了便于以后调控租金水平，保证公司和业主的长远利益，可以在一定阶段内，采用优惠、免收部分租金的政策，稳定并留住现有租户，以此形成口碑影响犹豫不决的潜在租户。市场培育起来了，广场人气旺了，商业氛围浓郁了，再把逐步把租金调高到相应水平。

二、动员LH超市改变经营策略

有消费者把只搞特价而不进行大面积折扣的经营方式称为城市策略，因为城市人不太在意商品价格，而把经常性的全场折扣叫做农村策略，因为农民或者小城市的市民对价格很敏感，尤其在日用消费品价格不断攀升的今天。贺州是一个洗脚上田的城市，农村味十足，因而被TX不停的折扣快讯深深吸引了，而LH是不做这样的折扣促销的。还有人认为新天地商业广场人气不旺是贺州人口太少，而新天地的商圈又没有完成，并因此拖累了LH的生意。

如何加强与LH超市的交流和沟通，针对TX调整LH的策略是必须研究的事情。此外，协助LH超市在细节管理、商品构成优化、服务态度和水平、促销方式和手段，通讯信号覆盖，超市形象改善和宣传等方面进行加强和改善。LH只有在有服务和管理上强于对手，在策略上比对手更符合本地消费者的消费心理，才能使人气得到提升。

三、加强物业管理和空间展示策划，从整洁、卫生、秩序、空间视觉等方面营造广场的商业氛围，维护广场高雅时尚精英的形象。

第三、招商思路

一、要有紧迫感和危机感，善于在学习中求创新

桂东HK城HL超市原计划用本地招商模式进行招商并在五一开业，但现在开业时间推迟到了七一，估计开发商在调整其商业规划，因为街中街的概念和本地招商不能产生多大的竞争力。HH上海街的前期的商业规划已经作废，除一楼要卖出的商铺外，开发商不愿意透露自主招商的二楼的商业规划，可见，HH上海街的商业规划也在调整。由此可见，差异性的商业规划已经成为商业地产开发商的竞争利器。这两家形成的商业营业面积，将对贺州的商业地产格局和竞争方式产生相当大的影响。这还没有考虑到专业地产项目的因素。

这样的竞争环境要求我们要有紧迫感和危机感，要善于在学习中创新，在竞争中求突破。根据国内和区域市场的变化，不断学习国内先进的商业规划理念，最好能形成自己的商业研发能力，使开发商的规划不论从理念上，概念上，文化上，应用上都处于领先水平，开发商才能在商业地产开发中立于不败之地。

二、招大引小是招商重点

招大引小，是指招商的重点是要招大的，通过大商家聚积人气营造商业氛围来吸引小的。新的大商家最好能替代LH的主力店地位，或者，在其他业种和的业态上形成新的主力，比如大型综合娱乐休闲连锁等，以突破现有的格局。

三、加强招商力度

1、走出贺州，放眼全国，注视世界。品牌资源匮乏的现状造成购物中心商品结构雷同，如贺州市的SL百货和XSD广场，这两家购物中心的品牌和商品结构基本一样，XSD因场地较大而多了几个品牌，甚至于各楼层的营业功能都相似，只是二三楼互换一下而已，这是局限在本地招商的结果。同时也提示开发商必须在全国范围内主动寻找适合自己的商业定位和规划要求的商家，对商业广场尤其是整个商圈的远景进行广泛、深入、细致的推介，并在外来品牌日益增多的今天，寻求招商的创新和差异化突破。

2、对有意向进驻的商家要制定详细的追踪跟进方案，有专人或者专门小组进行跟进，使公司能随时掌握招商进展，能灵活调整招商策略。

3、要帮助招进来的商家立足、稳定、发展，防止商家水土不服，做到招得进来，站得起来，发得财来。不能象LH超市这样，用得到这个品牌，却用不好这个品牌。

要做到以上几点，要有专门并且专业的招商团队，还要有策划，物管，销售等部门的齐心协作，有公司其他部门的大力配合。